Ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra

La búsqueda de un hogar se convierte en una prioridad al iniciar una vida en pareja o al independizarse de los padres, ya que la sociedad impone esta necesidad a los jóvenes. Determinar si es beneficioso optar por el alquiler con opción a compra dependerá de las perspectivas de vida de la persona y de sus ingresos mensuales destinados a gastos esenciales, entre ellos la vivienda.

El mercado inmobiliario ha experimentado varios cambios que buscan beneficiar tanto al arrendatario como al propietario. Decidir adquirir una vivienda no es una elección simple, pero para aquellos que toman esta decisión, es importante comprender aspectos relacionados con el alquiler para evitar errores.

El contrato de alquiler con opción a compra representa una opción factible para quienes desean comprar una vivienda pero carecen de los recursos en ese momento. En este artículo te contamos cómo funciona esta alternativa y cuáles son sus ventajas y sus inconvenientes.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

Es un proceso bastante sencillo. Básicamente, implica alquilar una vivienda, ya sea un apartamento o una casa, y establecer con el propietario un derecho de compra. Esto significa que el dueño del inmueble se compromete a vendértelo por un precio previamente acordado al finalizar el período de alquiler, siempre y cuando decidas ejercer este derecho (es posible que al final no quieras adquirir la propiedad).

Por lo general, estos contratos suelen tener una duración de alrededor de dos o tres años, aunque la legislación permite extenderlos hasta cinco años (y posteriormente pueden prorrogarse si ambas partes están de acuerdo). Durante el tiempo que alquiles la vivienda, el propietario no podrá venderla a otras personas.

Una vez que culmine el período de arrendamiento, tendrás la prioridad para comprar la vivienda, siempre y cuando puedas abonar la suma acordada previamente con el propietario. Además, el dinero que hayas pagado en concepto de alquiler hasta ese momento se deducirá del precio de la propiedad.

Ventajas e inconvenientes de alquilar con derecho a compra

Como cualquier otra transacción, el alquiler con derecho a compra tiene ventajas y desventajas para las partes involucradas. Veamos a continuación pros y contras del alquiler con opción a compra.

Ventajas del alquiler con opción a compra

En primer lugar, ¿por qué nos plantearíamos firmar este acuerdo como inquilinos o propietarios? Las ventajas del alquiler con opción a compra:

• Salida rápida de la vivienda con garantías: Para el propietario, este acuerdo puede permitir deshacerse rápidamente de una propiedad en un mercado desafiante, sin abandonar la posibilidad de venta. Esto asegura ingresos desde el inicio y garantiza la venta o retención de la prima (si acordada en el contrato).
• Inversión gradual en la futura compra: Para el inquilino, este contrato implica invertir gradualmente el dinero destinado al alquiler en la futura compra. Con el tiempo, el costo total del inmueble disminuye, lo que facilita la solicitud de un préstamo hipotecario sin necesidad de ahorrar aparte del alquiler.
• Flexibilidad en la compra: El inquilino tiene hasta cinco años para decidir cuándo adquirir la vivienda, aprovechando oportunidades de financiación disponibles en ese momento.
• Ventajas fiscales para el propietario: Como arrendador, el propietario continúa beneficiándose de ventajas fiscales por el alquiler y se protege contra impagos al incluir cláusulas en el contrato que penalizan retrasos en el pago con la pérdida de la opción a compra y la prima.

Desventajas del alquiler con derecho a compra

Sin embargo, no todo son ventajas y un contrato con opción a compra tiene varios inconvenientes:

• Falta de liquidez para el propietario: El propietario recibe el dinero gradualmente, lo que puede limitar su liquidez.
• Incertidumbre y restricciones para el propietario: El propietario puede enfrentar incertidumbre debido a las condiciones del mercado y tener limitada libertad de acción en la venta.
• Desafíos fiscales para el propietario: La prima de la opción a compra se suma a la base imponible del IRPF, creando dilemas fiscales.
• Pérdida de tiempo y recursos para el propietario: Si el inquilino decide no comprar, el propietario puede haber perdido tiempo y posiblemente dinero al cambiar la situación del mercado.
• Exclusividad para el inquilino: El inquilino goza de exclusividad, lo que impide al propietario vender la propiedad a otro interesado.
• Pérdida de la prima si el inquilino se retracta: Si el inquilino cambia de opinión, pierde la prima por opción a compra.
• Falta de beneficio ante una disminución de precios: Si los precios de la vivienda bajan, el inquilino no se beneficia de esa reducción.

PREGUNTAS FRECUENTES

¿Cuántos años puede durar un alquiler con opción a compra?

La duración de un alquiler con opción a compra generalmente oscila entre 2 y 5 años, pero no hay un límite fijo.

Las partes pueden acordar el período que consideren adecuado, y a menudo la compra se realiza antes de que termine el plazo acordado.

¿Es rentable el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra es beneficioso para aquellos que buscan adquirir una vivienda a largo plazo pero carecen de liquidez inmediata.

Permite invertir en la propiedad durante el alquiler y, al final, aplicar esos pagos a la compra. La rentabilidad depende de las cláusulas y la seguridad del contrato.

Al final del alquiler, se descuentan las rentas pagadas más una prima inicial para la compra. Es una opción a considerar, pero requiere evaluar cuidadosamente los términos y las necesidades personales.

¿Quién paga los gastos en un alquiler con opción a compra?

En general, el propietario de la vivienda es responsable de pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Durante el período de alquiler, este gasto será asumido por el arrendador (propietario), y después de la compra, el arrendatario (nuevo propietario) será quien lo abone.

¿Qué tipo de contrato se utiliza en el alquiler con opción a compra?

En el alquiler con opción a compra, se utiliza un contrato doble o mixto, lo que implica la inclusión de dos subcontratos: uno de alquiler y otro de compraventa. Esta complejidad se debe a las particularidades de este acuerdo.

A través de este enfoque, el inquilino tiene la posibilidad de residir en la propiedad durante un período específico, y al final de este período, tiene el derecho de comprarla, con la opción de descontar, total o parcialmente, las cuotas de alquiler pagadas.

¿Qué inconvenientes se puede presentar?

Es fundamental tener en cuenta los posibles inconvenientes que pueden surgir en el proceso de alquiler con opción a compra.

Por ejemplo, una vez que se establece el contrato, no se puede aprovechar las fluctuaciones de precios en el mercado inmobiliario. Además, el inquilino no puede obtener mejores ofertas por la propiedad, y tampoco se beneficia de reducciones en los precios del mercado.

A pesar de estas limitaciones, para muchas personas esta sigue siendo una opción viable al considerar la adquisición de una vivienda. No obstante, es crucial estar plenamente seguro antes de embarcarse en este proceso legal y consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario.

¿Qué debe incluir un contrato de alquiler con opción a compra?

Un contrato de alquiler con opción a compra debe incluir detalles tanto del alquiler como de la futura compra.

En la parte de alquiler, se establece la duración, la renta mensual y las responsabilidades de gastos.

En la parte de compra, se menciona la voluntad de vender, el precio de venta, el descuento de alquiler aplicable y la prima inicial a pagar. Esto garantiza una transacción clara y protege a ambas partes.