SOCIMI

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Te explico qué es una SOCIMI, uno de los términos que ha cobrado fuerza en el mundo de la inversión tras la crisis económica. Las SOCIMI están experimentando un rápido crecimiento en España. Este crecimiento se ha producido tanto en número, como en volumen de activos y en capitalización bursátil. Entre 2013 y 2019, el número de las SOCIMI ha aumentado de 2 a 72. Su capitalización bursátil, por otro lado, ha crecido de 0,1 millones de euros a 27 millones de euros.

En España, las SOCIMI existen desde 2009. A finales de 2019 superaban el medio centenar entre las cuatro que cotizaban en el mercado continuo (Merlin Properties, Colonial, Lar e Hispania) y las que lo hacían en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Aquí te vamos a explicar con más detalle qué es una SOCIMI, a qué se dedica y, lo que es más importante, cómo afecta su actividad al mercado inmobiliario.

Para desempeñar su capacidad de la manera más idónea, deben cumplir una serie de necesidades, a cambio de las cuales adquieren reducciones fiscales. Es posible comprar participaciones en las SOCIMIs, sin embargo, debemos recordar inicialmente qué son y cómo funcionan este tipo de sociedades.

¿Qué es una SOCIMI?

SOCIMI (Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) han experimentado una expansión inimaginable en los últimos años en España.

El término SOCIMI es una adaptación de las denominadas REIT (Real Estate Investment Trust). Un vehículo de inversión nacido en Estados Unidos en la década de los 60 y que más tarde se trasladaría a Europa.

En España existen 72 socimis. De forma conjunta cuentan con un volumen de inversión inmobiliario de aproximadamente 50.000 millones y capitalizan en bolsa por encima de 22.300 millones.

Cuatro de ellas cotizan actualmente en la Bolsa española y otras 67 lo hacen en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil), cada una de ellas cuenta con su propia estrategia. Unas compran inmuebles para rehabilitar y revalorizar, otros edificios en buen estado, otras adquieren bloques de viviendas de grandes operaciones del ladrillo en manos de los bancos.

¿Cuáles son los principales requisitos de las SOCIMI?

En cuanto al cumplimiento de las normas referentes a la inversión y patrimonio con las que debe cumplir toda SOCIMI son las siguientes que menciono a continuación:

  • Debe realizar al menos una inversión del 80% de su activo en inmuebles urbanos, ofrecidos en alquileres o acciones conjuntas con otras SOCIMIs.
  • Debe cotizar en el mercado regulado español o europeo y el capital social mínimo con el que debe contar es de 5 millones de euros y debe tener al menos 50 accionistas.
  • El 80% de los ingresos del periodo, con exclusión de determinadas rentas, deberá proceder del arrendamiento de inmuebles y de dividendos de la tenencia de las anteriores participaciones.
  • Las SOCIMIs están exentas del pago del Impuesto de Sociedades y tienen una fuerte bonificación (95%) en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
  • Se debe presentar informes y cuentas cada 6 meses.
  • Cumplimiento de la obligación de repartir dividendos.

¿Cuál es el objetivo de una SOCIMI?

  1. Impulsar el mercado del alquiler.
  2. Proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias.
  3. Ofrecer una rentabilidad estable al inversor.

¿Cuáles son las principales SOCIMI en España?

España es el segundo país con más socimi del mundo con 72 compañías. La facilidad para constituirlas es la razón principal para llegar a estas cifras. A continuación presento las principales por orden de capitalización.

Mercado Continuo

NombrePrecio cotizaciónCapitalizaciónTipos de activos
Inmobiliaria Colonial8,94 €4.542,54 millones €Oficinas
Merlin Properties89,42 €4.425,24 millones €Oficinas y locales comerciales
Lar España5,24 €459,501 millones €Locales comerciales
Árima Real State10,35 €294,24 millones €Oficinas
Fuente: Bolsa de Madrid y BME.

Mercado Alternativo Bursátil (MAB)

NombrePrecio cotizaciónCapitalizaciónTipos de activos
General de Galerías Comerciales142 €3,64 millones €Locales comerciales
GMP Property57 €1,090 millones €Varios
Testa residencial6,3 €0,833 millones €Viviendas
Zambal Spain1,14 €0,736 millones €Oficinas y locales comerciales
Fuente: Bolsa de Madrid y BME.

¿Qué beneficios fiscales tienen las SOCIMI?

  • Desde la reforma fiscal del año 2012 existen una serie de ventajas fiscales que han supuesto el nacimiento de múltiples Sociedades de Inversión Inmobiliaria:
  • Bonificación del 95% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentos por la compra de viviendas y terrenos destinados al alquiler.
  • Gravamen general del 0% en el Impuesto de Sociedades: están eximidas de pagar este impuesto. También, cuentan con un gravamen especial del 19% en el Impuesto de Sociedades sobre los dividendos repartidos entre los socios con un porcentaje mayor al 5%.
  • Exención en las Operaciones Societarias del ITP-AJD.
  • Están exentos de impuestos municipales y de plusvalía.

Las SOCIMI tienen una bonificación del 95% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: por la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento y por la adquisición de terrenos para la promoción de estas viviendas.

¿Cómo invertir en SOCIMIs?

Las SOCIMIs son una interesante forma de invertir en el mercado inmobiliario de forma directa, es decir, sin necesidad de comprar una propiedad con todos los inconvenientes que eso conlleva.

¿Cómo invertir en una SOCIMI? Como efectivamente hemos referenciado, existen más de cincuenta de estas organizaciones en el mercado español. Cuatro de ellas son lo suficientemente enormes (en cuanto a valor financiero bursátil) como para estar registradas en el mercado constante. Una de ellas, Merlin Properties, es esencial para el Ibex 35, que reúne a las mayores organizaciones españolas registradas.

Para invertir recursos en una SOCIMI, hay que convertirse en inversor, lo que significa comprar sus ofertas a precio de mercado, de forma similar a como se haría con alguna otra compañía que cotice en bolsa.

Las SOCIMIs ponen recursos en pisos, locales comerciales, lugares de negocio, naves y alojamientos.

Los investigadores monetarios aclaran que una SOCIMI es una organización intrigante para obtener beneficios en busca de financiadores que necesiten beneficiarse de las subidas en el mercado de la vivienda sin hacer enormes gastos ni contribuir directamente. Por una explicación similar, llaman la atención sobre el hecho de que no son valores que vayan a subir o bajar puntualmente por el momento.

Para comprender mejor su acción, las cuatro enormes SOCIMIs del mercado español amplían sus intereses en recursos de suelo privado (alojamiento), locales comerciales, lugares de negocio, naves logísticas y hoteles.

Ventajas de invertir en SOCIMIS

Protección: Las SOCIMIS están obligadas a introducir sus registros periódicamente y a seguir las pautas de cotización en bolsa bajo la gestión de la Comisión Nacional de Valores, una supervisión que te da la seguridad respecto a otro tipo de inversiones.

Menor riesgo: a diferencia de la adquisición de terrenos, que requiere mucho dinero en efectivo y a menudo exige una obligación, en el mercado de las SOCIMIS puede aportar el capital del que dispone de forma ágil en el mercado bursátil.  

Diversificación: el aumento de recursos implica menos peligro en una cartera. En el caso de que usted ponga sus ahorros en un determinado inmueble para luego alquilarlo, el inquilino puede dejar de pagar el alquiler lo que puede provocar grandes problemas en su economía. Las SOCIMIS le ofrecen amortizar los infortunios de ciertos recursos con la productividad de otros en la cartera, sin soportar los efectos secundarios de los imponderables.

Renta periódica: tal y como ya explique anteriormente, las SOCIMIS están obligadas a repartir de los beneficios entre los inversores. Esto garantiza que adquieras una renta periódica, lo que te permite diseñar tus cuentas con mayor premonición.

Conclusión

Como se puede observar, la entrada de recursos en el mercado de la vivienda a través de la adquisición de ofertas en las SOCIMI puede resultar fascinante para el inversor minorista. La sencillez, la garantía de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, la percepción de beneficios y las reducciones fiscales de estas entidades que, hacen que sus beneficios y, por tanto, sus ganancias se incrementen las convierten en un vehículo de inversión en suelo, junto con las reservas de especulación que además participan de una progresión de beneficios.

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