¿Es buena idea amortizar una hipoteca?

Pedir una hipoteca es una decisión a largo plazo que afecta prácticamente toda nuestra vida. Los altos precios de las viviendas y los ingresos limitados hacen que los plazos de pago sean de décadas.

Según el INE, la duración promedio de las hipotecas en España es de 23 años, lo que implica que los ciudadanos pasan aproximadamente un cuarto de su vida pagando la deuda al banco.

Aunque muchos optan por pagar durante toda la vida del préstamo, a veces los ahorros o ingresos extras permiten saldar la hipoteca antes de lo planeado. La mayoría de las personas termina de pagar en alrededor de 18 años, lo que significa que han realizado pagos anticipados en algún momento.

Muchos propietarios se preguntan si es buena idea amortizar la hipoteca antes. La respuesta no es sencilla y depende de varios factores financieros.

En este artículo, se analizan los pros y contras de pagar la hipoteca anticipadamente y se ofrecen ejemplos para ilustrar cómo esta decisión afecta la deuda y los intereses.

‍¿Qué significa amortizar una hipoteca?

Amortizar una hipoteca significa hacer pagos regulares al banco para pagar el préstamo utilizado para comprar una vivienda. También puede referirse a hacer pagos adicionales para reducir la cantidad principal del préstamo antes del plazo acordado, lo que se conoce como amortización anticipada.

Este proceso disminuye tanto la deuda pendiente como los intereses asociados al préstamo hipotecario.

Ventajas de amortizar una hipoteca

Amortizar una hipoteca tiene una serie de ventajas para el deudor a la hora de optimizar su dinero. Algunas de las más importantes son las siguientes: 

1. Ahorro en intereses: Reducir el principal de la hipoteca disminuye la cantidad total de intereses pagados a lo largo del tiempo. Esto puede resultar en ahorros significativos.
2. Propiedad más rápida: La amortización anticipada te permite ser dueño de tu casa más rápidamente, lo cual es beneficioso para planes de jubilación o herencia, además de reducir gastos mensuales y fomentar el ahorro.
3. Reducción del estrés financiero: Tener menos deuda en tu vivienda puede proporcionarte una sensación de seguridad financiera y mejorar tu solvencia.
4. Beneficios fiscales: En algunos países, como España, los pagos de amortización son deducibles en el impuesto sobre la renta, ofreciendo ventajas fiscales para ciertos préstamos.

Desventajas de amortizar una hipoteca

A pesar de sus indudables ventajas, la amortización de la hipoteca es una opción que en parte y, según tu interés, puede ocasionar problemas. Entre ellos se encuentran:

1. Falta de liquidez: El dinero invertido en la hipoteca es difícil de recuperar en caso de emergencia, lo que puede ser un problema si necesitas liquidez urgente.
2. Oportunidad de inversión perdida: Los fondos destinados a la amortización podrían haberse invertido en opciones con mayores rendimientos, como el mercado de valores, lo que significa una posible pérdida de oportunidad.
3. Beneficios fiscales reducidos: Amortizar la hipoteca puede implicar una pérdida parcial de beneficios fiscales, como la deducción de intereses hipotecarios en ciertos países.
4. Comisiones: Algunas entidades aplican comisiones por amortizar parcial o totalmente una hipoteca, lo que puede no ser compensatorio en ciertos casos. Es importante considerar estas comisiones antes de decidir amortizar.

¿Conviene la amortización anticipada de la hipoteca? Un ejemplo

La amortización anticipada de una hipoteca puede ser una decisión financiera inteligente, pero debe evaluarse cuidadosamente. Aquí tienes un ejemplo para ilustrar los posibles beneficios y consideraciones:

Supongamos que tienes una hipoteca de 200.000 € a 30 años con un interés del 3%. Si haces los pagos regulares durante toda la duración del préstamo, terminarías pagando alrededor de 302.000 €, de los cuales 102.000 € serían intereses.

Si decides amortizar 50.000 € en el primer año, reducirías el principal de la hipoteca a 150.000 €. Si sigues haciendo los mismos pagos mensuales, pagarías la hipoteca en aproximadamente 22 años en lugar de 30, y pagarías un total de aproximadamente 242.000 €, incluyendo solo 42.000 € en intereses.

Al amortizar 50.000 € en el primer año, podrías ahorrar hasta 60.000 € en pagos totales y 10 años de pagos de hipoteca. Sin embargo, ten en cuenta que has utilizado 50.000 € de tus ahorros para hacerlo, por lo que el ahorro neto sería de 10.000 € en intereses.

Si el banco cobra una comisión del 1% por cancelación anticipada (500 € en este caso), el ahorro neto sería de 59.500 € en intereses después de pagar la comisión.

Es importante considerar que el impacto de la amortización anticipada disminuye con el tiempo debido al sistema de amortización francés, donde se pagan más intereses al principio del período de amortización y menos después. Por tanto, estudiar los detalles de tu hipoteca y calcular los posibles ahorros te ayudará a tomar una decisión informada.

Conclusión

La decisión de amortizar una hipoteca es personal y debe basarse en varios factores, incluyendo tu situación financiera, metas a largo plazo y tolerancia al riesgo.

Es crucial hacer cálculos detallados y resolver dudas antes de tomar una decisión, ya que la amortización anticipada puede ofrecer ahorros en intereses y la posibilidad de ser propietario más rápido, pero también podría limitar tu liquidez y afectar oportunidades de inversión.

Cada situación es única, por lo que es recomendable consultar a un asesor financiero para analizar tus opciones y elegir la que mejor se adapte a tus necesidades, objetivos y circunstancias individuales.

Preguntas frecuentes sobre amortizar hipoteca

¿Cuándo me compensa amortizar la hipoteca?

Es recomendable amortizar la hipoteca, adelantando el dinero de la deuda, especialmente en los primeros años del préstamo, ya que el ahorro en intereses será mayor. Antes de hacerlo, es importante leer las condiciones de la hipoteca para asegurarse de que no se cobrarán intereses adicionales por esta operación.

Cualquier momento puede ser adecuado para amortizar, pero los primeros años ofrecen un mayor ahorro.

¿Cuánto cuesta amortizar la hipoteca?

En 2023, el Gobierno ha eliminado la comisión por amortización anticipada de hipotecas, lo que significa que no hay costos adicionales al pagar la hipoteca antes de tiempo. Es un buen momento para considerar la amortización.

¿Me devuelve dinero Hacienda por amortizar la hipoteca?

Si contrataste tu hipoteca antes del 1 de enero de 2013, puedes desgravarte un 15% sobre un límite de 9.040 euros al año en la declaración de la renta.

No obstante, las hipotecas constituidas después del 1 de enero de 2013 no pueden beneficiarse de este descuento según la reforma de la Ley Hipotecaria de junio de 2019.

Si tienes menos de 9.040 euros pendientes de pagar y deseas desgravarte, puede ser más rentable pagar la hipoteca de una vez.

¿Amortizar la hipoteca o ahorrar?

La decisión entre amortizar la hipoteca o ahorrar depende de varios factores, incluyendo el año de la hipoteca y el tipo de interés del préstamo. En general:

• Amortización temprana: Es aconsejable amortizar parcial o totalmente la hipoteca en los primeros años para reducir los intereses pagados y el capital pendiente, ya sea acortando el plazo o la cuota.
• Ventajas fiscales: Si la hipoteca se constituyó antes del 1 de enero de 2013, las aportaciones adicionales pueden desgravarse en la declaración de la Renta, ofreciendo una ventaja fiscal de hasta 1.356 euros.
• Tipos de interés: Si los tipos de interés son bajos, la amortización anticipada puede no ser tan beneficiosa, ya que se paga menos en intereses.
• Hipotecas fijas: Las hipotecas fijas a menudo tienen cláusulas que penalizan la amortización anticipada, por lo que es crucial revisar las condiciones del préstamo.
• Alternativas de inversión: Ahorrar e invertir en productos con mayor rentabilidad puede ser una mejor opción si los tipos de interés están bajos en ese momento.

¿Es mejor amortizar hipoteca o invertir?

Decidir entre amortizar hipoteca o invertir depende de tu tasa de interés hipotecaria y las oportunidades de inversión. Si puedes obtener un rendimiento de inversión superior al interés de tu hipoteca, invertir puede ser más beneficioso. Utiliza herramientas como la calculadora de la OCU para comparar.

¿Cuándo amortizar la hipoteca, al principio o al final del préstamo?

Amortizar la hipoteca es más rentable al principio del préstamo, especialmente en el sistema de amortización francés comúnmente utilizado. En los primeros años, se pagan principalmente intereses y se amortiza poco capital. Haciendo amortizaciones en esta fase, se ahorran más intereses.

Si tienes una hipoteca variable y los intereses están subiendo, amortizar parte del capital puede ayudarte a mitigar el impacto de los aumentos futuros. Sin embargo, debes considerar factores como el nivel actual del euríbor, ya que puede influir en el ahorro que obtendrías al amortizar. Antes de decidir, es crucial analizar tu situación financiera y las condiciones del mercado.

¿Qué sistemas de amortización existen?

En España, existen varios sistemas de amortización para pagar una hipoteca:

• Sistema francés: Cuotas mensuales constantes durante todo el período del préstamo. En los primeros años, se pagan más intereses que capital. Es el sistema más común en España.
• Sistema italiano: Se paga la misma cantidad para amortizar la hipoteca, pero la cantidad de intereses disminuye cada año. La cuota de la hipoteca parece reducirse con el tiempo.
• Sistema Alemán (amortización decreciente): Las primeras cuotas son altas porque se aplican mayores intereses. A medida que pasa el tiempo, se pagan menos intereses y más capital, lo que reduce las cuotas.
• Sistema de amortización creciente: Las primeras cuotas son bajas y aumentan gradualmente, generalmente según un porcentaje fijo anual.
• Sistema americano: Se pagan solo intereses en las cuotas mensuales y la amortización del capital se realiza en un único pago al final del préstamo.

A pesar de estas opciones, el sistema de amortización francés es el más utilizado en España.