Cómo negociar una hipoteca

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Y ya llega el momento de comprar una casa. Conseguir financiación para comprar una vivienda, quita el sueño y después de la crisis financiera se ha vuelto una odisea. Negociar una hipoteca puede ser un proceso difícil que podemos resumir a grandes rasgos en el que la primera sería la recopilación de información, la segunda el planteamiento de objetivos y la tercera, la negociación propiamente dicha con el banco.

¿Cómo negociar una hipoteca con el banco? ¿Cuáles son los puntos negociables en un contrato hipotecario antes y después de firmar la hipoteca?

Aspectos importantes de la negociación de la hipoteca

Cuando nos disponemos a solicitar una hipoteca, es importante comparar las condiciones que nos ofrecen distintas entidades y para ello deberemos tener en cuenta los siguientes aspectos de la hipoteca.

#1. Ahorra

Al solicitar una hipoteca deberás aportar unos ahorros iniciales, generalmente superiores al 30% del valor del préstamo. Ten en consideración que deberás abonar inicialmente un mínimo del 20% del valor de la propiedad y un 10% en concepto de gastos (notario, gestoría, Registro de la Propiedad, tasación, etc.)

#2. Compara

En España existen decenas de entidades bancarias, con diferentes préstamos hipotecarios y condiciones dispares. El núcleo central de esas hipotecas se asemeja, pero todo irá en función de lo que propongan a cada perfil concreto. Por tanto, el primer paso será recabar información sobre las hipotecas y el interés que te aplicarían.

#3. Valor de tasación y precio de compra

No es lo mismo el valor de tasación de una vivienda que lo que finalmente acabarás pagando por ella. Valora la posible diferencia entre el valor de tasación y el precio del inmueble al buscar una hipoteca, ya que los bancos no acostumbran a financiar más del 80% de tasación de la vivienda, a no ser que aportes garantías adicionales, como un aval.

Ten en cuenta que los bancos no utilizan las mismas tasadoras y que algunas tasan más alto que otras.

#4. Seguros y vinculaciones

Las vinculaciones son posiblemente la mejor herramienta que puedas utilizar para negociar la hipoteca. En la actualidad, los productos vinculados son los que determinan el lograr o no las mejores condiciones en las hipotecas.

Dichas vinculaciones son anexas a la hipoteca, para lograr unas condiciones más ventajosas, un mejor diferencial o que la hipoteca sea aceptada. Por lo general, lo básico que te pedirán será tener la nómina o ingresos asociados, así como el seguro del hogar.

#5. La batalla de las comisiones

Los bancos, de entrada, te ofrecerán unos porcentajes concretos en cada una de las comisiones. Las más habituales son la de apertura, la de renovación y subrogación, o las de cancelación por reembolso anticipado total o parcial.

Todo se puede negociar. Te interesa especialmente que la comisión de amortización anticipada sea cero, si bien tendrás más opciones de que te lo concedan si optas por una hipoteca variable.

#6. Negocia la flexibilidad de la hipoteca

Una hipoteca con períodos de carencia te permitirá, por ejemplo, hacer frente durante un tiempo a situaciones de menos estabilidad.

Algunas entidades bancarias incluyen la posibilidad de solicitar un periodo de carencia en el propio contrato del préstamo. Si no lo incluyera, habría que negociar directamente con el banco el periodo de carencia.

#7. Dación de pago

La dación de pago es una operación por el cual el deudor entrega la vivienda hipotecada al banco a cambio de saldar la deuda. Esta operación se valoraría en caso de que el hipotecado no pueda asumir el pago de la hipoteca y quiera resolver el contrato.

¿Qué puedo negociar en una hipoteca?

Antes de empezar a hacer números, comparar ofertas y aprender lo que hay que saber para negociar una hipoteca barata, aceptar que cada hipoteca puede ser diferente. ¿No lo crees? He aquí 13 datos sobre las condiciones de las hipotecas.

  1. Los bancos y las entidades financieras ofrecen productos como las hipotecas sujetas a las condiciones básicas y legales exigidas para este tipo de préstamos. Se trata de una característica que es igual para todas las hipotecas, independientemente del banco o entidad financiera que las emita. No es un producto negociable.
  2. Las hipotecas ofrecidas por los bancos y otras instituciones financieras tienen diferentes condiciones, pero están dentro de un cierto rango y no difieren significativamente.
  3. Las condiciones de las hipotecas que ofrecen los bancos se determinan cumpliendo ciertas condiciones y asumiendo un determinado número de compromisos.
  4. Un mismo banco ofrecerá hipotecas y condiciones muy diferentes en función de su situación personal y financiera, del tipo de hipoteca y de sus necesidades.
  5. No debe comparar la oferta que recibe con la hipoteca de tu vecino. Esto se debe a que los titulares de hipotecas rara vez tienen las mismas condiciones.
  6. Negocia con tu banco, recordándole que eres un cliente fiel y solvente: dirígete en primero al banco con el que ya tengas alguna relación comercial, donde puedes ejercer mayor presión. Apela a tu fidelización y cumplimiento de todos tus compromisos y menciona también las mejores condiciones de otro banco para intentar forzar la rebaja de las comisiones.
  7. La hipoteca no debe superar el 35% de tus ingresos: haz un cálculo del porcentaje de tu nómina supondrá la hipoteca. Si es inferior al 35%, no dudes en esgrimir este dato para reforzar tu solvencia.
  8. Equilibrio favorable de gastos fijos: evalúa todos los gastos fijos que tengas al mes: si están contenidos en el balance de ingresos-gastos, utiliza este argumento a tu favor.
  9. Tu contrato fijo es un seguro de impago: si tienes un contrato fijo, utilízalo para minimizar el riesgo de impago.
  10. Tus ahorros son un aliado a la hora de solicitar hipoteca: en el caso de que dispongas de ahorros, no dudes en insistir en este punto, pues esto te permite solicitar una financiación menor y, llegado el caso, si dejas de pagar, la deuda al descubierto del banco será menor.
  11. Un aval de confianza refuerza tu capacidad de negociación: destaca la confianza que ofrece el aval que has presentado, si es el caso.
  12. Convierte tu entidad hipotecaria en tu banco para todo: manifiesta tu intención de involucrarte con el banco que te dé la hipoteca, donde puedes domiciliar recibos y, en un futuro, quizá, contratar otros productos.
  13. Ofrece una propuesta cerrada de hipoteca y deja que la valoren.

Conclusión

El préstamo contiene una serie de elementos diferentes, y aunque los bancos ofrecen préstamos "cerrados" a plazo fijo, suelen permitir al solicitante cambiar ciertos aspectos del préstamo. La negociación de una hipoteca es, por tanto, un proceso de tres fases: la primera, de recopilación de información; la segunda, de fijación de objetivos; y la tercera, de negociación con el banco.

Una vez más, el poder de negociación dependerá del perfil del cliente y será más fácil para todos aquellos que dispongan de mejores garantías de pago.

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